Bau-BM Daniel Fluhrer im INKA-Interview

INKA: Hat sich an Ihrer Schätzung aus dem Jahr 2018 etwas geändert, dass 2030 nur noch etwa 2.900 preisgebundene Mietwohnungen in Karlsruhe bestehen werden? Gibt es für die Zahl der Berechtigten für eine Sozialwohnung in Karlsruhe aktuellere als die des Pestel-Instituts von 87 pro 1.000 Einwohner aus dem Jahr 2013? Wenn nicht, halten Sie die Zahl weiter für annähernd richtig?
Daniel Fluhrer: Unter Berücksichtigung des derzeitigen Sozialwohnungsbestands und der Wohnungen, die bis 2030 planmäßig aus der Bindung fallen, sowie der bereits geförderten, aber noch im Bau befindlichen Wohnungen, ist die Zahl von rund 2.900 Sozialwohnungen im Jahre 2030 noch aktuell, allerdings muss man wissen, dass alle Wohnungen die bis dahin noch gefördert und bezogen werden, bei dieser Zahl fehlen – und die Zahl damit nicht aussagekräftig ist. Beispielsweise steuern wir mit der Volkswohnung aktiv dagegen und haben zwischen 2015 und 2019 für 574 auslaufende Bindungen 724 neue, also mehr geschaffen. Wenn man bedenkt, dass wir über unsere Immobilientochter jede achte Mietwohnung in der Stadt bewirtschaften mit einer Nettokaltmiete von rund 6 Euro – dies entspricht etwa einem Drittel des Mietniveaus des freien Marktes – dann sichert die Stadt Karlsruhe damit bei fast 13.000 Wohneinheiten statistisch gesehen das Niveau des preisgebundenem Wohnraums vergleichbarer Städte.

INKA: 2015 wurde von der Stadt ein Fehlbedarf von 20.000 Wohneinheiten zwischen 2015 und 2030 geschätzt. Ist diese Zahl noch aktuell?
Fluhrer: Aufgrund zwischenzeitlich fertiggestellter neuer Wohneinheiten fehlen in Karlsruhe aus heutiger Sicht noch rechnerisch rund 16.600 Wohneinheiten für einen funktionierenden und ausgeglichenen Wohnungsmarkt.

INKA: Wie soll der Fehlbedarf aus Sicht der Stadt behoben werden? Welche Flächen in Karlsruhe stehen für die Wohnbebauung noch zur Verfügung?
Fluhrer: Über derzeit laufende Bebauungsplanverfahren wird Planrecht für etwa 6.700 Wohneinheiten geschaffen. Die größten Potentziale haben u.a. das Gelände der Volkswohnung in der August-Dosenbach-Straße, Zukunft Nord, Oberer Säuterich sowie Neureut Zentrum III. Für künftige Bebauungsplanverfahren, die der Wohnraumentwicklung dienen, stehen darüber hinaus Wettbewerbsverfahren und Rahmenplanungen an, etwa für das Durlacher Areal am Grötzinger Weg (Verlagerung der Sportvereine in die Untere Hub). Hier könnten zusammen mit dem Gebiet Am Gänsberg in Stupferich rund 800 Wohneinheiten entstehen. Auch die Überarbeitung des Flächennutzungsplan 2010 hat die Verbesserung der Wohnraumsituation zum Ziel. Im Entwurf des FNP 2030 sind mehrere Wohnbauflächen mit insgesamt rund 7.400 Wohneinheiten. Ergänzend besteht in Bereichen mit bestehenden Bebauungsplänen die Möglichkeit zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Wir sind als Stadt Karlsruhe offen für verträgliche Innenentwicklung, maßvolle Aufstockungen oder Dachausbauten und untersuchen diese Potenziale wie z.B. im Zusammenhang mit dem Rahmenplan Nordweststadt oder dem Rahmenplan Waldstadt.

INKA: Das C-Areal ist eine der größten Flächen, die für die Wohnbebauung genutzt werden soll. Warum hatte die Stadt Karlsruhe bzw. die Volkswohnung beim Bieterverfahren um das C-Areal 2014 trotz des letztlich recht geringen Verkaufspreises von 24 Mio. Euro das Nachsehen?
Fluhrer: Diese Frage müsste Ihnen seriöser Weise der Verkäufer beantworten. Wir spekulieren auch nicht über Summen Dritter. Daher kann ich Ihnen nur grundsätzlich sagen: Wir konkurrieren als öffentliche Hand bei Bieterverfahren nur eingeschränkt, da wir - einfach ausgedrückt - rechtlich nur bis zu einem bestimmten aktuellen Marktwert anbieten können. Diese Einschränkung haben Sie als freier Unternehmer nicht und können daher auch mehr bieten.

INKA: Warum hat die Stadt 2014 ihr Vorkaufsrecht für das C-Areal nicht genutzt?
Fluhrer: Die Stadt hat nicht generell, sondern nur für bestimmte Flächen Vorkaufsrechte. In diesem Fall hatte sie kein Vorkaufsrecht. Wir hätten ja sonst auch nicht beim Erwerbsverfahren mitbieten müssen.

INKA: Wie bewertet die Stadt die geplante Bebauung auf dem C-Areal im Hinblick auf den sozialen Wohnungsbau und die Zielsetzung den Anstieg der Mieten in der Stadt zu bremsen?
Fluhrer: Um die Wohnraumversorgung zu verbessern, hat der Gemeinderat das Karlsruher Innenentwicklungskonzept beschlossen. Dieses greift für das C-Areal - und zwar mit 20 Prozent Bereitstellungsquote für den geförderten Wohnungsbau, entsprechend den beim Erwerb geltenden Regelungen der Stadt. Wir verhandeln darüber hinaus mit dem Grundstückseigentümer im Rahmen des städtebaulichen Vertrages über einen höheren Prozentsatz. Auf der südlich des C-Areals gelegenen Fläche sehen wir Potenziale für weitere Akteure, wie Baugruppen, Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften. Auch damit soll ein deutlich höherer Anteil an bezahlbarem Wohnraum erreicht werden. Wir sind der Ansicht, dass die hohe Anzahl an neuen Wohnungen und der vorgesehene Wohnungsmix beim Projekt Zukunft Nord ein wichtiger Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes auch hinsichtlich des preisgünstigen Wohnraums darstellen wird.

INKA: Inwiefern flossen Anregungen und Wünsche aus dem Beteiligungsprozess „Zukunft Nord“ in die derzeitigen Planungen für das C-Areal ein?
Fluhrer: Die aktuelle Planung ist Ergebnis eines breit angelegten Beteiligungsprozesses mit Workshops, Runden Tischen und Informationsveranstaltungen. Selbstverständlich ist hier der Bürgerverein Nord auch in der regelmäßig tagenden Lenkungsgruppe vertreten. Aufgrund der Anregungen und Wünsche unserer Bürgerschaft entstanden – um nur ein paar zu nennen - beispielsweise Vorgaben zur Sicherung einer hohen Wohn- und Freiraumqualität, die wir im Rahmenplan, im Gestaltungshandbuch und für folgende Wettbewerbsverfahren implementiert haben. Wünsche und Vorstellungen zur Qualität des öffentlichen Raumes sind in die Konzeption von barrierefreien, fußgängerfreundlichen Straßenräumen, attraktiven Platzsituationen und vielfältigen Verbindungen zum angrenzenden Grünraum mit seinen Aktions- und Erholungsflächen eingeflossen. Nutzungsmischung, soziale Durchmischung und Nahversorgungsangebote haben wir aufgenommen. Ein ganzheitlich nachhaltig mobiles Stadtquartier mit Vorbildcharakter wurde gemeinsam mit der Bürgerschaft entwickelt, dass seine Lagegunst für die Bewohner ausspielt und den Wunsch, den NCO-Club zu erhalten und zu integrieren haben wir ebenfalls umgesetzt.

INKA: Ist es richtig, dass Sie den Letter of Intent mit der GEM zur Bebauung des C-Areals ohne Wissen oder Beteiligung des Gemeinderats auf einer Immobilienmesse in München unterschrieben haben?
Fluhrer: Nein, ich habe weder mit der GEM Ingenieurgesellschaft, noch mit sonst jemanden einen Letter of Intent zur Bebauung des Areals unterzeichnet. Es ist auch nicht entscheidend, welche Absichten ein potenzieller Investor hat, sondern was er in einem städtebaulichen Vertrag mit der Stadt konkret unterzeichnet. Diese Inhalte werden momentan verhandelt.

INKA: Warum wird aktuell schon mit dem Abriss der Gebäude bzw. der Kündigung bestehender Mieter begonnen, obwohl noch kein Bebauungsplan feststeht?
Fluhrer: Die Entwicklung des Areals läuft schon seit Jahren mit einem aufwändigen Beteiligungs- und Rahmenplanprozess und kommt somit für niemanden wirklich überraschend. Eine zügige Erschließung des Gebietes nach Satzungsbeschluss des nun anlaufenden Bebauungsplanprozesses geht nur, wenn der Grundstückseigentümer entsprechend dem Projektzeitplan ein Entmietungskonzept umsetzt.

INKA: Was sind die städtischen Pläne für das Grundstück südlich des C-Areals? Wer soll dort bauen? Was soll dort gebaut werden? Wie ist der Zeitplan?
Fluhrer: Der aktuelle Umlegungsplan sieht vor, dass wir als Stadt Eigentümer der südlichen Flächen des C-Areal werden. So können wir eine wichtige, aktivere Rolle in der Gesamtentwicklung spielen und die angestrebte Vielfalt an innovativen Wohnformen und Akteuren umsetzen. Uns ist ein sogenanntes Vergabeverfahren nach Konzept wichtig, bei dem die Vermarktung der Grundstücke nicht über den Preis, sondern über besondere Aspekte sozialem Wohnraums oder Mehrwerte für die Nachbarschaften und das Quartier entschieden wird. Das Umlegungsverfahren haben wir zusammen mit dem Bauleitplanverfahren gestartet, beide Verfahren sind aber aufgrund verschiedener Rahmenbedingungen relativ komplex und zeitaufwändig, daher kann ich Ihnen heute noch keine verlässliche Zeitplanung nennen. Wir werden aber die Öffentlichkeit so informieren, dass der Zeitpunkt der Grundstücksvermarktung rechtzeitig bekannt sein wird.

INKA: Sollen dort preisgebundene Wohnungen gebaut werden? Sollen dort alternative Wohnmöglichkeiten (z.B. Genossenschaften, Mietshäusersyndikat) bevorzugt berücksichtigt werden?
Fluhrer: Genau das haben wir vor.

INKA: Der vom Bürgerverein Ost scharf attackierte VBK-Bürohausneubau, Dommermuths 1&1-Großprojekt am Hbf oder das Vorhaben Stuttgarter Straße – wenn fast ausschließlich fürs Arbeiten gebaut wird, wo ist bei all dem Bautenwahn eigentlich noch Platz für die Menschen? Wo sollen die Leute leben? In superteuren Wohnsilos?
Fluhrer: Wohnen und Arbeiten gehören im urbanen Kontext – wie Sie es auch in Ihrer Frage suggerieren – natürlich untrennbar zusammen und unser Ziel ist auch eine gute Mischung verschiedenster Nutzungen um eine attraktive, lebendige, kurzweilige und lebenswerte Struktur zu sichern. Nicht in jeder Lage im Stadtgebiet sind allein schon rechtlich alle Nutzungen möglich, denken Sie an Fragen der Lärmgrenzwerte, die Wohnen an zentralen Lagen unmöglich macht. Und nicht an jeder Lage ist Wohnen das begehrte Ziel unserer Bürgerschaft. Daher wird es auch in sehr zentralen Lagen in Ergänzung unseres großen Wohnraumbestandes vereinzelt gewerbliche Bauten geben. Arbeitsplätze, beispielsweise für Dienstleitungen, Forschung, Wissenschaft oder Kultur, sind ein wesentliches Rückgrat unserer Gesellschaft, meinen Sie nicht auch? Wir denken aber auch bei aktuellen Entscheidungen an innovative Nutzungsmischung in der Höhe, bei der in den oberen Geschossen prima gewohnt werden kann. Auf dem VBK-Gelände soll übrigens hinter dem schicken Vordergebäude im rückwärtigen lärmabgewandten Bereich neuer Wohnraum entstehen.

INKA: Was plant die Stadt in ihrem neuen Hochhaus am Hauptbahnhof in Sachen Nachbesserung und Steigerung der Lebens- und Aufenthaltsqualität in Form von Ansiedlung keiner Läden oder Cafés?
Fluhrer: Am Entrée der Südseite der Stadt planen wir einen spannenden Bahnhofplatz, der eine hohe und besondere Aufenthaltsqualität vorsieht, mit Bäumen, die in einer Fläche mit speziell erzeugtem Wasserdunst stehen und so sommerliche Hitze reduzieren und dazu noch ein gastronomisches Angebot, das zum Verweilen einladen wird.

INKA: Die Volkswohnung solle erheblich mehr Wohnungen auch mit Sozialbindung bauen, bekundete OB Mentrup in seinen „Visionen für die Stadtentwicklung bis 2030“ beim diesjährigen SPD-Neujahrsempfang. Ziel sei, dass die Volkswohnung ihren Bestand um einige Tausend Wohnungen steigere. Was ist daraus geworden?
Fluhrer: Mit Oberbürgermeister Dr. Mentrup und Geschäftsführer Stefan Storz bin ich absolut einig, dass wir unsere Immobilientochter für diese wichtige Aufgabe verstärkt einsetzen müssen und werden. Deshalb wird die VOLKSWOHNUNG in den kommenden Jahren rund 3.000 neue Mietwohnungen bauen, von denen mehr als die Hälfte öffentlich gefördert sein werden. Die vorgesehenen Schwerpunkte der Neubautätigkeit liegen in den Stadtteilen Daxlanden, Waldstadt, Oberreut, Durlach und in der Innenstadt, im Postareal mit allein rund 500 Wohnungen.

INKA: Nachverdichtung fast um jeden Preis lautete das Credo der Stadtplaner bisher. In Pandemiezeiten werden öffentliche Räume in den verdichteten Großstädten aber knapp, die notwendigen Sicherheitsabstände können oft nicht eingehalten werden. Welchen Einfluss hat dies auf die künftige Stadtplanung in Karlsruhe?
Fluhrer: Das von Ihnen zitierte Credo teile ich nicht. Ganz im Gegensatz, setzen wir in Karlsruhe auf eine sehr angemessene Dichte nach menschlichem Maß. Sicherlich ist dies nicht in jedem historischen Rechtsplan perfekt umgesetzt und auch das in der Stadt noch vielfach vorhandene Baurecht nach §34 BauGB (das bedeutet vereinfacht, dass sich die rechtliche Zulässigkeit von Nachverdichtungen an der Umgebung orientiert) stellt uns vor einige Herausforderungen. Wir haben allein in den letzten Monaten viele Sicherungsinstrumente und Gestaltungssatzungen auf den Weg gebracht, um die Entwicklung der Stadt zu ordnen. Dazu haben wir die Entwicklung der Stadt in die dritte Dimension mit dem vom Gemeinderat einstimmig beschlossenen Höhenentwicklungskonzept ab sofort qualitativ gesichert. Gerade die aktuelle Pandemie hat uns doch gezeigt, dass unsere Stadt vielfache Facetten, Lebensqualität und verschiedene Freiraumbezüge und Erholungsflächen aufweisen kann. Stadtentwicklung, wie wir sie verstehen, trägt rund 6.000 Jahre gesellschaftskulturelle Erfahrung und Entwicklung in sich. Ich kann nicht erkennen, warum wir wegen ein paar temporären Abstandsregeln nun unsere wertvollen öffentlichen Räume, Plätze, Grünanlagen, unsere menschliche Maßstäbe und eine gute zeitlose Gestaltung über Bord werfen sollten?

INKA: Wie stehen Sie zum „Hochhauswäldchen“ am Ettlinger Tor, sollte der Abriss des Landratsamtes genehmigt werden?
Fluhrer: Wir stehen mitten in einem spannenden Werkstattverfahren und im Dialog mit unserer Bürgerschaft über verschiedene Perspektiven der Stadtentwicklung im Herzen Karlsruhes. Ich werde für eine kräftige, überzeugende und zugleich zeitlose Gestaltung werben, die die besondere Struktur, feine Körnung und historische Eigenart der Stadt überzeugend berücksichtigt und ergänzt. Idealer Weise sieht man in ein paar Jahren nicht mehr, dass bisher am Ettlinger Tor eine städtebauliche Wunde klafft, sondern empfindet die Entwicklung als selbstverständlich und angemessen. Darum geht es mir. Dass die Teilnehmer in so einem offenen Verfahren auch extreme Positionen ausloten, bereichert meiner Ansicht nach die für uns in Karlsruhe sehr wichtige Debatte. Dabei spielt die Frage der denkmalschutzrechtlichen Würdigung des heutigen Landratsamtes eine eher für den Nutzer bedeutende Frage. Wir haben überzeugende Ideen mit und ohne Erhalt des Landratsamtes der Büros bisher gesehen.

INKA: Welche bürgerschaftlichen, kulturellen oder gastronomischen Pläne gibt es für das riesige Areal des jetzigen Postbank-Gebäudes am Ettlinger Tor?
Fluhrer: Das von Ihnen beschriebene Quartier ist in vielfacher Hinsicht ein wichtiges Areal für die Innenstadt, als Gegenüber zum zukünftig sanierten und erweiterten Staatstheater, als Entrée und Auftakt zur Via Triumphalis und als Bindeglied zur angrenzenden Bebauung. Mit dem Investor sind wir in ersten Abstimmungsgesprächen, wie wir mit einem adäquaten Wettbewerbsverfahren vielfältige Nutzungen und hohe städtebauliche und architektonische Gestaltung gemeinsam erzielen können. Wir haben uns aber vereinbart, zunächst das Werkstattverfahren am Ettlinger Tor abzuwarten und dann in Ergänzung oder Fortführung der dortigen Ideen, dieses Areal weiter entwickeln. Klar ist, dass hier vielfältige Nutzungen, von kulturellen, sozialen, gastronomischen Nutzungen über Handel, Dienstleistungen bis hin zum Wohnen gewünscht und vorstellbar sind. Wichtig ist mir, dass wir eine vielfältige Nutzungsmischung bekommen, damit der neue Kriegsstraßenboulevard auch abends eine besondere Ausstrahlung erhält und Besucher des Theaters ein Gegenüber vorfinden mit einem angemessenen Lichtspiel belebter Fassaden.

INKA: Dammerstock-Bunker-Bebauung: Hier sollen Eigentumswohnungen entstehen?
Fluhrer: Zunächst einmal stellt der Dammerstock ein einmaliges und bedeutendes historisches Erbe der Stadt dar. Es liegt daher in unserer Verantwortung, alles daran zu setzen, dies zu sichern. Wir versuchen den Bunker über unsere Volkswohnung direkt zu erwerben und parallel dazu haben wir einen Aufstellungsbeschluss im Gremium gefasst, um alle weiteren Entwicklungen rechtlich steuern zu können. Die vor Jahren genehmigten Bauvoranfragen verschiedener Entwickler sind für mich absolut nicht angemessen und glücklicherweise rechtlich nicht mehr bindend, so dass ich mich dafür eingesetzt habe, hier als Stadt unserer Verantwortung gerecht zu werden. Was hier zukünftig realisiert werden kann – oder auch nicht, verdient eine reflektierte, besonnene und angemessene Beratungs- und Diskussionsphase mit entsprechenden Fachexperten. Es gibt da keine Eile und auch noch keine konkreten Vorstellungen.

INKA: Wie soll die weitere Innenstadtentwicklung vorangehen und wie supportet man den „sinngestützten Einzelhandel“, etwa das in Sachen Haltestelle „vergessene“ Basislager?
Fluhrer: Die Karlsruher Innenstadt befindet sich in einer teilweise schmerzhaften Metamorphose. Wir legen heute mit der Kombilösung nicht weniger als die qualitative Grundlage für das nächste Jahrhundert unserer Stadt. Das ist wie eine Operation am offenen Herzen, und das über Monate und Jahre. Es ist schmerzhaft, kompromissbehaftet und teilweise unschön. Ich will da auch gar nichts schön reden. Aber schauen Sie doch auf die ersten Stellen, an denen die neue Qualität unserer Innenstadt schon hervor blitzt, beispielsweise am Marktplatz. Sie werden sehen, Karlsruhe wird sich spannend entwickeln und neu herausschälen. Es arbeiten so viele Kolleginnen und Kollegen extrem engagiert und kompetent, damit hier Neues entsteht. Auch in den kommenden Wochen werden neue Akzente für die Innenstadt und weitere Verfahren zur Lösung gestalterischer und planerischer Fragen zusammen mit dem Einzelhandel gestartet.

INKA: Gibt es vonseiten der Stadtverwaltung Überlegungen zur Erweiterung des KIT-Campus auf die andere Seite der Kaiserstraße?
Fluhrer: Konkrete Pläne zur Erweiterung des KIT über die Kaiserstraße hinaus (südlich der Kaiserstraße) gibt es derzeit nicht. Das städtische Handeln zielt auf eine Stärkung der Wohnnutzung in den an den Campus angrenzenden Gebieten, Belebung des Kronenplatzes sowie Aktivierung der Erdgeschosslagen etwa für hochschulaffine Nutzungen, Start-Ups oder aus dem Bereich der Kreativwirtschaft.

INKA: Welche Konzepte gibt es für die westliche Kaiserstraße mit dem Brennpunkt Europaplatz und die abgehängte Kaiserstraße Ost rund um den Kronenplatz?
Fluhrer: Wir sind aktuell daran, die Innenstadt-West über ein Sanierungsgebiet aufzuwerten und haben vom Gemeinderat im vergangenen Monat grünes Licht für notwendige vorbereitende Untersuchungen bekommen. Rund um den dem Brennpunkt Europaplatz entstehen derzeit verschiedene neue Planungen zur Neuordnung von Verkehrsflächen unter Berücksichtigung der Verlagerung der oberirdischen Haltestelle vom Europaplatz in die Karlstraße, der Herstellung der Haltestelle Westliche Kaiserstraße, der endgültigen Planung der Oberflächen auf dem Europaplatz im Rahmen des Projektes Neugestaltung Kaiserstraße und der Planung der öffentlichen Flächen zwischen der Hirsch- und der Douglasstraße. Wir wollen dies auch zeitlich in der Realisierung vorziehen. Genauso gibt es eine Fülle an Projekten für die Innenstadt-Ost im Rahmen des dortigen Sanierungsprojektes einschließlich verschiedener Maßnahmen für den öffentlichen und privaten Raum, auch rund um den Kronenplatz. Wir untersuchen hier einen Standort für die zukünftige Stadtbibliothek und weiterer Attraktionen zur Belebung der östlichen Innenstadt.

INKA: Ende des Jahres schließt Saturn am Europaplatz. Wer folgt dort nach vor dem Hintergrund, dass sich die Situation des strukturell entgleisten Platzes nicht noch weiter verschlimmert?
Fluhrer: Die Schließung oder Eröffnung von Läden erfolgt ja in der Regel aufgrund betriebswirtschaftlicher Entscheidungen der Nutzer und ist nicht originäre Aufgabe der Stadtverwaltung.

INKA: Im Hirschhof soll angeblich eine Begrünung mithilfe der Stadt erfolgen? Hirschhof – Prinz-Max-Palais – Passagehof – das wäre doch eine ideale „City-Achse“ der kulturellen Belebung?
Fluhrer: Der Hirschhof wurde bereits vor rund 15 Jahren mit der Stadt im Rahmen des Sanierungsgebiets City West aufgewertet. Wir sind aber auch hier zusammen mit örtlichen Akteuren am Ideen schmieden, wie wir hier eine stärker Attraktivität bekommen, beispielsweise durch die Herausnahme des Parksuchverkehrs.